Skontaktuj się: tel. (22) 299 59 75, e-mail: biuro@atlanti.pl

Zaliczki i niedopłaty we wspólnocie

Zarząd lub zarządca nieruchomości obowiązany jest prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy. Co się jednak dzieje wtedy, gdy zarządca nieruchomości lub jej administrator nie prowadzi na bieżąco ewidencji, albo gdy właściciele nie uiszczają terminowo zaliczek, a wspólnota mieszkaniowa nie podejmuje działań windykacyjnych?
Brak windykacji to prosta droga do kredytowania niesolidnych właścicieli przez tych, którzy dopełniają obowiązków, oraz doprowadzenia do przedawnienia należności. W pewnych jednak sytuacjach brak rzetelnej ewidencji zaliczek może prowadzić do praktycznych kłopotów dowodowych w procesach o zapłatę, czego efektem jest co najmniej wydłużenie tych postępowań, dalsze kredytowanie dłużników, a czasami niestety nawet oddalenie powództwa skierowanego przeciwko osobie, która faktycznie nie uiszczała zaliczek.

W okresie poprzedzającym sporządzenie rozliczenia rocznego sytuacja jest prosta, gdyż właściciel niesolidny może być pozwany wyłącznie o zapłatę zaliczek, i to w postępowaniu upominawczym, bez względu na wartość przedmiotu sporu. Wynika to wprost z art. 15 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (u.w.l.). Zgodnie z orzecznictwem sądów roszczenie o zapłatę zaliczek nie wygasa pomimo przeprowadzenia rozliczenia rocznego. Dzieje się tak nawet wówczas, gdy zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną „ustawiono” zbyt wysoko, jeśli istnieje nadwyżka zgromadzonych zaliczek nad rzeczywistymi kosztami rocznymi, a także gdy wolą właścicieli nadpłaty są zwracane właścicielom. Świadczy to o samoistnym bycie roszczenia o zapłatę zaliczek.

W praktyce po przeprowadzeniu rozliczenia rocznego może pojawić się problem wzajemnej relacji roszczenia o zapłatę zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do roszczenia o zapłatę niedopłaty z tytułu rocznego rozliczenia nieruchomości. Czy jest to takie samo, czyli identyczne roszczenie ze względu na jego charakter i podstawę prawną, czy taki sam jest okres przedawnienia tych wierzytelności?
Uregulowanie tego problemu znajdziemy głównie w art. 15 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, który stanowi: „Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10. każdego miesiąca”.

Sposób sformułowania tego przepisu nie pozostawia wątpliwości, że jest on normą prawną o charakterze bezwzględnie obowiązującym. Dlatego też wspólnota, podejmując uchwałę, zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 3 u.w.l. w postaci ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, nie może w jej treści zmienić cyklu i terminu płatności określonego w art. 15 ust. 1 u.w.l. (płatne z góry do 10. dnia każdego miesiąca). Jednocześnie sama zaliczka to nic innego jak świadczenie okresowe, gdzie każda z części/rat jest świadczeniem samoistnym, stając się z osobna wymagalną i ulegającą przedawnieniu w terminie trzech lat (art. 118 kodeksu cywilnego).
Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, a w szczególności jej art. 13 ust. 1, rozróżnia dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej: jedne związane z nieruchomością wspólną, a drugie związane tylko z odrębną własnością lokalu. W konsekwencji w zakresie obciążeń finansowych właściciela lokalu będącego członkiem wspólnoty występują dwie kategorie wydatków, a mianowicie koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu. Rozliczenie roczne dotyczy obu tych grup. Wbrew pozorom nie ma automatyzmu w rozliczeniach, bo niedopłata nie zawsze jest funkcją wpłacanych zaliczek i ww. dwóch kategorii kosztów; czasem na wynik rozliczenia rocznego mają wpływ inne rozliczenia pomiędzy właścicielem a wspólnotą, np. wzajemne potrącenia na podstawie art. 498 k.c.
W przypadku wydatków ponoszonych przez właściciela związanych z utrzymaniem jego lokalu najczęściej chodzi o media (np. energia cieplna, woda). Wspólnota w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali praktycznie występuje jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami – właścicielami lokali, przy czym środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali (zapłata za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 u.w.l. Wydatki ponoszone przez właścicieli lokali na zakup mediów do ich lokali nie stanowią bowiem partycypacji w kosztach wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków, zważywszy, że nabywcą końcowym towarów i usług świadczonych przez podmioty (np. dostarczające wodę czy odprowadzające ścieki) służących zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego z członków wspólnoty jest nie wspólnota, ale każdy z jej członków z osobna (stanowisko takie zajął Sąd Okręgowy w Olsztynie w wyroku 17 października 2013 r., IX Ca 463/13). Środki uiszczane na rzecz wspólnoty mieszkaniowej przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali, obejmujące zapłatę za media, nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Wspólnota w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali występuje bowiem jedynie jako pośrednik między dostawcami i odbiorcami (tak wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 28 czerwca 2011 r., I SA/Gd 324/11; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 marca 2011 r., I FSK 423/10, Lex nr 1095713; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 22 lutego 2011 r., I SA/Bd 1044/10; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 stycznia 2011 r., I FSK 1193/09; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 sierpnia 2010 r., I FSK 1343/09).
Z tego wynika jednoznacznie, że niedopłata z tytułu rozliczenia kosztów zarządu nie jest sumą zaliczek. W skład roszczenia z tytułu niedopłaty po rozliczeniu rocznym wchodzą wszelkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Jest to różnica między tymi kosztami a wpłatami właściciela, a nie – suma zaliczek.

Inaczej przedstawia się także kwestia wymagalności tych wierzytelności. Zaliczki stają się wymagalne osobno w każdym miesiącu. Roszczenie o zapłatę niedopłaty z rozliczenia rocznego nie jest płatne jak zaliczka do 10. dnia każdego miesiąca, a jego wymagalność powstaje po doręczeniu właścicielowi rozliczenia rocznego z wezwaniem do uiszczenia niedopłaty (po wcześniejszym przeprowadzeniu rozliczenia rocznego). Roszczenie z tytułu zaliczek może dotyczyć zaliczek z okresu krótszego albo dłuższego niż rok. Roszczenie z tytułu niedopłaty w rozliczeniu rocznym nie może być dochodzone za okres krótszy albo dłuższy niż rok (co najwyżej możliwe jest dochodzenie jednym pozwem zsumowanych roszczeń z kilku rozliczeń rocznych).

Kolejną różnicą jest ta, że roszczenie z tytułu niedopłaty w ogóle może nie powstać po rozliczeniu. Tymczasem roszczenie o zaliczki może być dochodzone, zgodnie z orzecznictwem, nawet po zakończeniu roku w sposób niezależny od rozliczeń (wskazywał na to SN, podnosząc, że samoistna zaliczka ma zapewnić wspólnocie rezerwy i płynność finansową). Roszczenie o zapłatę niedopłaty z rozliczenia rocznego nie jest świadczeniem okresowym i nie jest związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (mimo że część wspólnot prowadzi taką działalność), a zatem ulega przedawnieniu na zasadach ogólnych w terminie dziesięciu lat (art. 118 k.c.).

Źródło: http://www.rp.pl/Nieruchomosci/310149981-Jak-wspolnota-mieszkaniowa-ma-dochodzic-zaplaty-zaliczek-i-niedoplaty-z-tytulu-rozliczenia-rocznego.html#ap-1
Kontakt

02-488 Warszawa
ul. Wilczycka 31
od poniedziałku do piątku: 9 – 17
tel. (22) 299 59 75
fax (22) 844 05 41
e-mail: biuro@atlanti.pl

Nieruchomości MSW Sp. z o.o. otrzymała dofinansowanie projektu o nazwie „Prace badawczo-rozwojowe nad narzędziem wspierającym zarządzanie nieruchomościami wielolokalowymi” w ramach Działania 1.1 Programu Operacyjnego Inteligentny Rozwój 2014-2020 współfinansowanego ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego. Wartość projektu: 597 201,93 PLN Dofinansowanie projektu z Unii Europejskiej: 440 004,24 PLN

Copyright (c) 2013 Nieruchomości MSW sp z o.o.